一、概念概況

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房是指專門(mén)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)，包括零售商鋪、辦公空間、酒店、餐飲場(chǎng)所等。這類房產(chǎn)通常以銷售或租賃形式服務(wù)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)，其價(jià)值受地理位置、人流密度、經(jīng)濟(jì)周期和政策環(huán)境等因素影響。在中國(guó)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，與消費(fèi)升級(jí)、城市化進(jìn)程緊密相關(guān)。投資者需關(guān)注其長(zhǎng)期收益潛力，但同時(shí)也需警惕市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、行業(yè)特點(diǎn)

1. 周期性明顯：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)，經(jīng)濟(jì)上行期需求旺盛，下行期則易出現(xiàn)空置率上升。

2. 投資門(mén)檻較高：相比住宅，商業(yè)用房投資額大、回報(bào)周期長(zhǎng)，通常需要專業(yè)管理運(yùn)營(yíng)。

3. 區(qū)域差異顯著：一線城市和核心商圈需求穩(wěn)定，而三四線城市可能面臨供應(yīng)過(guò)剩。

4. 政策敏感性強(qiáng)：政府調(diào)控政策（如土地使用、信貸政策）直接影響市場(chǎng)供需。

5. 業(yè)態(tài)多元化：隨著新零售和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，商業(yè)用房形態(tài)從傳統(tǒng)商鋪向體驗(yàn)式、復(fù)合式空間演變。

三、市場(chǎng)現(xiàn)狀

據(jù)博思數(shù)據(jù)發(fā)布的《2025-2031年中國(guó)商鋪行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與發(fā)展前景研究報(bào)告》表明：2025年上半年我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房期房銷售面積累計(jì)值達(dá)1256.12萬(wàn)平方米，期末總額比上年累計(jì)下降10.4%。中國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量縮質(zhì)升”的調(diào)整態(tài)勢(shì)：

• 整體銷售面積持續(xù)收縮：2025年6月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積累計(jì)值為2696.55萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)率為-4.8%。從2024年7月至2025年6月，累計(jì)增長(zhǎng)率為負(fù)值（例如2025年2月低至-15.8%），表明市場(chǎng)整體需求疲軟，可能與經(jīng)濟(jì)放緩、消費(fèi)者信心不足有關(guān)。

  

• 現(xiàn)房銷售表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健：2025年6月，現(xiàn)房銷售面積累計(jì)值為1440.43萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)率為0.6%，較前期（如2025年5月的2.6%）有所回落，但整體保持正增長(zhǎng)。這反映出現(xiàn)房市場(chǎng)因即買即用、風(fēng)險(xiǎn)較低而更受投資者青睞，尤其在2024年，現(xiàn)房銷售增長(zhǎng)一度超過(guò)10%，顯示市場(chǎng)對(duì)實(shí)體現(xiàn)貨的偏好增強(qiáng)。

  

• 期房銷售大幅下滑：2025年6月，期房銷售面積累計(jì)值為1256.12萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)率為-10.4%，且自2024年以來(lái)持續(xù)為負(fù)（如2024年7月為-17.9%）。期房銷售疲軟主要源于開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張、交付風(fēng)險(xiǎn)上升，以及投資者對(duì)預(yù)售模式的謹(jǐn)慎態(tài)度。

• 市場(chǎng)分化加劇：數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)房與期房銷售增長(zhǎng)呈現(xiàn)“剪刀差”，現(xiàn)房逐步回暖而期房深度調(diào)整。這可能是市場(chǎng)出清過(guò)程中的必然現(xiàn)象，整體銷售面積下降但結(jié)構(gòu)優(yōu)化，預(yù)示著行業(yè)正從粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

四、未來(lái)趨勢(shì)

1. 數(shù)字化轉(zhuǎn)型加速：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房將更多融合線上線下一體化，例如通過(guò)大數(shù)據(jù)分析優(yōu)化選址和客流管理，提升運(yùn)營(yíng)效率。

2. 綠色和可持續(xù)發(fā)展：在“雙碳”目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，節(jié)能環(huán)保型商業(yè)用房將成為新熱點(diǎn)，投資者可關(guān)注綠色建筑認(rèn)證項(xiàng)目。

3. 業(yè)態(tài)創(chuàng)新與融合：體驗(yàn)式消費(fèi)、社區(qū)商業(yè)和共享辦公等新模式興起，推動(dòng)商業(yè)用房向多功能復(fù)合空間轉(zhuǎn)型。

4. 政策支持預(yù)期：政府可能出臺(tái)城市更新和消費(fèi)刺激政策，助力市場(chǎng)復(fù)蘇，但需警惕局部泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

5. 市場(chǎng)整合加速：中小企業(yè)退出、頭部企業(yè)并購(gòu)將提升行業(yè)集中度，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值凸顯。

五、挑戰(zhàn)與機(jī)遇

挑戰(zhàn)：

• 供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)：部分城市商業(yè)用房庫(kù)存高企，空置率上升可能導(dǎo)致租金下行壓力。

• 經(jīng)濟(jì)不確定性：全球通脹和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩可能抑制投資需求，期房銷售下滑反映市場(chǎng)信心不足。

• 運(yùn)營(yíng)成本高企：人力、能源成本上升擠壓利潤(rùn)，尤其對(duì)中小投資者構(gòu)成挑戰(zhàn)。

• 政策波動(dòng)：房地產(chǎn)調(diào)控政策的不確定性可能影響市場(chǎng)預(yù)期，例如信貸收緊加劇資金壓力。

機(jī)遇：

• 消費(fèi)升級(jí)驅(qū)動(dòng)：中產(chǎn)階級(jí)擴(kuò)大和消費(fèi)多元化，為高端零售、體驗(yàn)式商業(yè)用房帶來(lái)新需求。

• 城市更新紅利：老舊商業(yè)區(qū)改造和智慧城市建設(shè)，為投資者提供存量資產(chǎn)增值機(jī)會(huì)。

• 科技賦能：人工智能和物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用可提升商業(yè)用房管理效率，降低空置率。

• 現(xiàn)房市場(chǎng)復(fù)蘇：數(shù)據(jù)中現(xiàn)房銷售正增長(zhǎng)顯示穩(wěn)健投資機(jī)會(huì)，尤其在一二線城市核心地段。

• 跨境投資潛力：隨著開(kāi)放政策深化，外資可能流入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，帶來(lái)資金和理念創(chuàng)新。

在這個(gè)過(guò)程中，博思數(shù)據(jù)將繼續(xù)關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)，為相關(guān)企業(yè)和投資者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的市場(chǎng)分析和建議。

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