一、概念概況

中國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，涵蓋商品住宅開發(fā)、銷售、租賃及配套服務(wù)等環(huán)節(jié)。其發(fā)展受政策調(diào)控、人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、金融環(huán)境等多重因素影響。當(dāng)前市場(chǎng)正處于深度調(diào)整期，從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式向“穩(wěn)民生、高質(zhì)量”方向轉(zhuǎn)型。

二、行業(yè)特點(diǎn)

1. 強(qiáng)周期性：與宏觀經(jīng)濟(jì)、信貸政策高度關(guān)聯(lián)，2024年受經(jīng)濟(jì)增速放緩及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露影響，投資與銷售均出現(xiàn)雙位數(shù)下滑。
2. 區(qū)域分化顯著：一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比微漲（如北京、上海），但二三線城市庫存壓力大，價(jià)格持續(xù)承壓。
3. 政策主導(dǎo)性：2024年政策聚焦“保交樓”、保障性住房建設(shè)和房企融資支持，但市場(chǎng)信心修復(fù)仍需時(shí)間。

三、市場(chǎng)現(xiàn)狀

1. 投資端：

   • 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額10.03萬億元，同比下降10.6%；住宅投資7.6萬億元，降幅10.5%。

     
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         據(jù)博思數(shù)據(jù)發(fā)布的《2024-2030年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與投資前景研究報(bào)告》表明：2024年我國(guó)房地產(chǎn)住宅產(chǎn)量累計(jì)值達(dá)76039.94億元，期末總額比上年累計(jì)下降10.5%。

     指標(biāo)	2024年12月	2024年11月	2024年10月	2024年9月	2024年8月	2024年7月
     房地產(chǎn)住宅投資累計(jì)值(億元)	76039.94	71189.54	65644.28	59701.21	52627.09	46230.04
     房地產(chǎn)住宅投資累計(jì)增長(zhǎng)(%)	-10.5	-10.5	-10.4	-10.5	-10.5	-10.6
     更多數(shù)據(jù)請(qǐng)關(guān)注【博思數(shù)據(jù)官方網(wǎng)站 http://www.fede11.com】				數(shù)據(jù)來源：博思數(shù)據(jù)整理

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         據(jù)博思數(shù)據(jù)發(fā)布的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析報(bào)告中，2024年全國(guó)各省市房地產(chǎn)住宅投資數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：

     
   • 分區(qū)域看，江蘇、浙江、廣東為投資前三省份，但同比降幅達(dá)4.7%-18.7%，僅上海逆勢(shì)增長(zhǎng)12.8%。

2. 供需端：

   • 施工與竣工：住宅施工面積下降13.1%，竣工面積下降27.4%，反映房企資金鏈緊張與項(xiàng)目延期。
   • 銷售與庫存：住宅銷售面積下降14.1%，銷售額降17.6%；待售面積增長(zhǎng)16.2%，去化周期延長(zhǎng)。

3. 資金端：

   • 房企到位資金下降17.0%，其中國(guó)內(nèi)貸款降6.1%，個(gè)人按揭貸款降27.9%，融資渠道全面收縮。

4. 價(jià)格端：

   • 70個(gè)大中城市中，一線城市房?jī)r(jià)同比降幅收窄，二三線城市仍以降價(jià)促銷為主。

四、未來趨勢(shì)

1. 短期調(diào)整延續(xù)：2024年國(guó)房景氣指數(shù)92.78（低于榮枯線），預(yù)計(jì)2025年投資與銷售仍將低位震蕩，部分房企面臨出清風(fēng)險(xiǎn)。

2. 結(jié)構(gòu)性機(jī)遇顯現(xiàn)：

   • 改善型需求：城鎮(zhèn)化率提升與“住房改善”政策導(dǎo)向下，核心城市品質(zhì)住宅需求潛力大。
   • 保障性住房：政府加大保障房、租賃住房建設(shè)，為行業(yè)注入新動(dòng)能。
   • 城市更新：老舊小區(qū)改造、存量資產(chǎn)盤活成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。

3. 區(qū)域分化深化：人口流入的一二線城市有望率先企穩(wěn)，部分三四線城市需通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型化解庫存。

五、挑戰(zhàn)與機(jī)遇

1. 主要挑戰(zhàn)：

   • 庫存高企：住宅待售面積同比增16.2%，部分城市需5年以上消化周期。
   • 資金壓力：房企債務(wù)到期規(guī)模大，融資成本高企，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍未解除。
   • 需求疲軟：居民收入預(yù)期偏弱，購房意愿低迷，制約銷售反彈。

2. 核心機(jī)遇：

   • 政策紅利：中央定調(diào)“防風(fēng)險(xiǎn)、促需求”，房貸利率下調(diào)、限購松綁等政策或逐步落地。
   • 數(shù)字化與綠色轉(zhuǎn)型：智慧社區(qū)、低碳建筑等技術(shù)應(yīng)用提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。
   • 行業(yè)整合：頭部房企通過并購獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步集中。

     在這個(gè)過程中，博思數(shù)據(jù)將繼續(xù)關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)，為相關(guān)企業(yè)和投資者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的市場(chǎng)分析和建議。

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